谢谢码了这么多字为大家科普金融知识，不管泡沫破不破，什么时候破，至少给炒房者敲个警钟，人心要有所畏惧，不能太贪婪 (水城百事)

by 匿名, Monday, February 20, 2017, 09:34 @ 匿名

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拿大房地产市场曾经经历过两次明显的泡沫生成和崩溃： - 匿名 ; 17-02-20,02:05 (#525403) Reply (水城百事)
- 第一次是在1982年，加拿大房价在达到30%高估后崩盘，房价平均回调超过60%； - 匿名 ; 17-02-20,02:05 (#525404) Reply
- 第二次是在1990年，加国房价在接近20%高估后泡沫破裂，回调幅度接近40%。 - 匿名 ; 17-02-20,02:05 (#525405) Reply
  - 吹起加国房市泡沫的真正动因有二： - 匿名 ; 17-02-20,02:11 (#525406) Reply
    - 其一是由于低利率环境推高的居民负债； - 匿名 ; 17-02-20,02:11 (#525407) Reply
    - 其二是加国联邦政府针对房市推出的一系列刺激政策。 - 匿名 ; 17-02-20,02:11 (#525408) Reply
      - 2001年，当时的自由党政府财政部长保罗-马丁（Paul Martin）推出了加拿大房地产抵押贷款债券（Canadian Mortgage Bond，简称CMB）项目。CMB的主要运营是由一个叫加拿大房屋信托（Canadian Housing Trust，简称CHT）的特殊目的信托（Special Purpose Trust）负责，而CHT的拥有者是国有的加拿大抵押与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC） - 匿名 ; 17-02-20,02:12 (#525409) Reply
      - CMB的主要运作方式是，CHT购买加拿大银行及其他金融机构向购房者发放的住房抵押贷款（Mortgage，简称房贷），之后，CHT会将购买的房贷进行证券化处理（Mortgage Securization）——就是将银行的房贷变成债券（Bond），同时授予这些债券政府信用的担保，最后将这些债券推向资本市场，销售给投资者。 - 匿名 ; 17-02-20,02:12 (#525410) Reply
        
        没有CMB的时候，银行发放多少房贷要先看看腰包里有多少钱，放贷后还要等很长时间才能收回。有了CMB，右手放贷，左手卖，马上套现，不用等待，加国银行再也不用为手里没钱而发愁了。 - 匿名 ; 17-02-20,02:13 (#525411) Reply
        
        但这美好背后其实隐藏着巨大危机 - 匿名 ; 17-02-20,02:14 (#525412) Reply
        
        首先，CMB这种模式并不是加拿大的发明，其真正的创造者是Uncle Sam，美国——美国的两房（即房利美，Fannie Mae，和房地美，Freddie Mac，他们都是带有政府性质的联邦住房抵押贷款融资公司）从1971年就开始对私营金融机构的房贷进行证券化处理，并同时给予担保。一向保守谨慎的加拿大人看美国人折腾了30年后，才终于学着山姆大叔迈出了同样的一步。 - 匿名 ; 17-02-20,02:14 (#525413) Reply
        
        其次，随着时间推移和其他相关政策的推出，政府在房贷证券化过程中提供的信用担保大大削弱了加拿大银行对于审批房贷的风险掌控。政府的用心良苦最终换来的不仅仅是加国百姓住房梦的逐一成真，更助长了加国银行的随心所欲 - 匿名 ; 17-02-20,02:14 (#525414) Reply
        
        截至2014年底，CHT通过CMB的运作而产生的负债总额为2115亿加元，占比加拿大同期整体房贷总额的16.4%。 - 匿名 ; 17-02-20,02:15 (#525415) Reply
      - 在加拿大，当购房者的首付比例低于一定标准时，购房者将被强制要求购买房屋抵押贷款违约保险（Mortgage Default Insurance，简称房贷违约保险）——目前，加拿大政府规定，购房者的最低首付比例为5%，当首付低于20%时，购房者需要被强制购买房贷违约保险，从而有效保护房贷发放机构的利益。 - 匿名 ; 17-02-20,02:16 (#525416) Reply
        
        目前，在加拿大提供房贷违约保险业务的三家公司为： 1. 加拿大抵押与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC） 2. 加拿大担保公司（Canada Guaranty，2010年前，这一公司就是美国AIG在加拿大的分公司) 3. Genworth Canada - 匿名 ; 17-02-20,02:17 (#525417) Reply
        
        从2003年起，这三家房贷违约保险公司成功地推动了加国政府的房市政策改革：首付比例降低、房贷还款账期延长和购房者限制松绑等优惠政策逐步出台。这些政策一次次地刺激着加国百姓的购房热情，同时，更一步步地推升着加国的房地产价格。 - 匿名 ; 17-02-20,02:18 (#525418) Reply
        
        与房价一起高涨的还有加拿大银行对于房贷业务的推广热情——有了这些具备政府信用担保的保险公司，加国银行再也不害怕给那些房贷承受能力低下的申请人提供Mortgage了。如果您首付低于20%，找CMHC买保险，如果不还钱，保险公司理赔，银行怎么算都不亏。银行的房贷审批变得越来越随意，对于风险的感觉随之麻木，加拿大房市也在这些随意和麻木中一步一步走向泡沫！ - 匿名 ; 17-02-20,02:18 (#525419) Reply
        
        我认识的一些贷款经纪人（当然是中国人），最近2年来，为客户做各种虚假资料骗取高额贷款，简直到了登峰造极的地步。 - 匿名 ; 17-02-20,02:19 (#525421) Reply
      - 2008年秋，美国金融危机的爆发如摧枯拉朽般不仅把美国房市打入谷底，更使美国的金融体系濒临崩溃。来自华尔街的恐怖阴霾席卷全球，投资者们不禁谈房市而色变，大举抛售与房贷有关的证券产品。加拿大银行通过CMB项目生成的加拿大房贷债券也难以幸免。一时间，曾经门庭若市的加国CMB市场一落千丈。没了买主，加国银行的房贷也就无法迅速套现，流动性紧张的危机步步惊心。 - 匿名 ; 17-02-20,02:20 (#525422) Reply
        
        在这紧要关头，加国政府毅然出击，推出了投保的房屋抵押贷款购买计划（Insured Mortgage Purchase Program，简称IMPP）——用纳税人的真金白银为银行提供流动性。 - 匿名 ; 17-02-20,02:20 (#525423) Reply
        
        IMPP项目的初始预算规模为250亿加元，但最终却发展成为1250亿加元——IMPP项目使当时的加国联邦政府债务预算增长了30%。当IMPP在2010年结束时，加拿大政府实际动用了690亿加元购买加国银行的房贷债券。 - 匿名 ; 17-02-20,02:21 (#525424) Reply
        
        重点在这里！！！：当时的保守党政府三缄其口，不提、不说、不表态，只是一味的炫耀说什么加拿大金融体系稳定走过2008，加国银行全球最强，加国房市迅速复苏！何曾想，这稳定、最强和复苏背后，是政府动用财政，用纳税人的钱换来的啊！ - 匿名 ; 17-02-20,02:21 (#525425) Reply
        
        回到2009年，美国和欧洲银行面对的是全球投资者对其房贷证券化产品的大幅压价。虽然美国和欧洲政府也带头入市，稳定市场，但是，那些银行都没有加拿大银行这么幸运。从加国银行的财报中可以看出，加拿大政府之所为不仅仅是稳定市场，而是花大价钱给银行输血，让其在最差年景都奇迹般的出现了业绩增长。但是，这么做的代价是加国银行在风险管控方面的进一步放松，政府买了本该由银行买的风险爆发的账单，加国房市也从此走上了泡沫化发展的不归路！ - 匿名 ; 17-02-20,02:23 (#525426) Reply
- 有能力看懂以上内容的自己理解去吧，或者自保，或者设计做空，发这次“楼市浩劫的国难大财”... - 匿名 ; 17-02-20,02:26 (#525428) Reply
  - 根据我计算，精明会算计，同时运气好的，这次浩劫末期，有机会在万锦买到55，60万左右的3000呎住宅。 - 匿名 ; 17-02-20,02:34 (#525429) Reply
    - 华村，的房子到时候该值多少钱，你可以自己估计。 - 匿名 ; 17-02-20,02:40 (#525430) Reply
    - 这个有点悬，那拿出5，6十万的人太多太多，怎么能降下来 - 匿名 ; 17-02-20,09:37 (#525449) Reply
  - 自保怎么做？做空怎么办？指点一下啊 - 匿名 ; 17-02-20,03:01 (#525433) Reply
  - 是不是理解为：手雷，要炸，撤 - 匿名 ; 17-02-20,09:30 (#525445) Reply
    - 这次是“原子弹”，目前的加拿大政府的财政实力，已经没有财力再搞一次 “IMPP”了！ - 匿名 ; 17-02-20,14:37 (#525533) Reply
  - 谢谢码了这么多字为大家科普金融知识，不管泡沫破不破，什么时候破，至少给炒房者敲个警钟，人心要有所畏惧，不能太贪婪 - 匿名 ; 17-02-20,09:34 (#525447) Reply
    - 我所有的房子贷款都降到50%一下了，不怕。准备refinance出来，玩儿去。 - 现在和二战结束后国际金融格局一样 ; 17-02-20,09:41 (#525451) Reply
- 谁晚上不睡觉，为房事这么担心 - 匿名 ; 17-02-20,09:33 (#525446) Reply
- 这次何时发生？ - 匿名 ; 17-02-20,13:05 (#525498) Reply
- 建议楼主去folia.ca的枫下觅巢去给房疯们上一课，涨派都魔怔了 - 匿名 ; 17-02-20,15:04 (#525541) Reply
  - 了解的，我有很多万锦屯，列山屯，橡树屯...的朋友。 - 匿名 ; 17-02-20,15:10 (#525544) Reply
  - 我也上，rolia 和温哥华天空的...我非常非常熟悉那种气氛... - 匿名 ; 17-02-20,15:11 (#525545) Reply
- Rolia.ca - 匿名 ; 17-02-20,15:05 (#525542) Reply
- 领教了. - 匿名 ; 17-02-20,16:40 (#525564) Reply