[ No text ]

[ No text ]

[ No text ]

随着本国经济渐渐复苏，业内、民间对利率的讨论多了起来。对普通的购房者而言，浮动按揭率和固定按揭率哪一种更加有利，也是人们十分关心的对象。昨日（周一），本国五大商业银行之一的满银（BMO）发表了一篇文章，从不同的角度分析了两种按揭率的优劣。

长期来看浮动利率更省钱

所谓固定利率，就是银行将按揭率在一定的年份内（通常是5年）锁定利率，不受央行利息波动的影响；而浮动按揭率，则表示按揭率随央行的利率变化而及时调整。

其实，即便对经济学家而言，是否锁定按揭率也是一个十分复杂的论题。前天，央行行长承诺维持最低利率到明年中期，当时就有人问他关于借贷者是否应该锁定5年固定按揭利率，行长本人并没有正面回答。

对本国居民而言，5年固定按揭利率一直是被大多数人中意的按揭方式。目前，央行利率和商业银行的按揭率已经处于历史低水平，也令很多人匆忙地将按揭率锁定。

（来源：财经邮报）

不过，满银的报告却指出，如果从过去30年的历史角度来看（上图：蓝线是5年期固定按揭率、红线是浮动按揭率），浮动利率在82%的时间里都比固定利率更省钱。尽管浮动利率更划算，但是从眼下的情况来看，由于目前利率处于历史最低，一旦经济复苏则利率上升不可避免，所以大多数人宁愿选择5年固定，以求得心里平静。

但是，人们的想法不一定完全正确。从图表中可以看出，并不是所有经济复苏期内的固定利率都划算。例如，在上次经济衰退（90年代）之后的复苏期之内，浮动按揭率仍然比固定率要低。

报告还指出，自80年代中晚期之后，本国的按揭率水平一直呈下滑状态。其结果就是，5年期固定利率和浮动利率之间的差距（spread）也被推高，接近历史最高水平（all-time high）。不过，目前无论是固定、还是浮动按揭率，都处于历史的低点。

通胀率骤升则固定率有利

尽管从长期来看浮动利率更能省钱，但是固定利率也不是一定都弊大于利。在过去的30年中，浮动利率低于固定利率的时候有两次：一次是70年代末期，一次是80年代末期；而浮动利率大大高于固定利率的时候则有一次，即70年代末期。上述这两个时间段都是经济走出低谷，或央行调高利率的时候，和今天本国的情况颇为相似。

满银在报告中指出，如果要出现70年代末期的情况，即固定利率大大低于浮动利率，则只有一种可能——央行日后在短期内大幅调高利率。

央行行长坎尼曾表示，央行是否会信守维持低息至明年6月之承诺、何时提高利息、提高多少利息，都要在很大程度上取决于本国的通胀率。虽然自上个世纪90年代末期开始，本国一直没有没有遭遇到严重的通货膨胀，但是由于本国已投入了大量的资金刺激经济、并导致了创纪录的赤字，再加上世界各国都面临着相同的问题，本国日后有可能会遇到通胀率骤然走高的情况。

不过，就本国目前的经济情况来看，尽管大多数人都认为衰退已经过去，但是由于复苏期的前景仍然不明，谁也不敢确定本国一定会面临通货膨胀问题、或者多少通胀问题。满银副首席经济学家、报告的撰稿人之一波特也坦言，在现在的经济形势下，是否锁定按揭率“越来越成为复杂的问题”。

报告建议，对财务弹性比较差（limited financial flexibility）的客户，例如首次买房者来说，锁定按揭率至少是一个比较保险的做法。这样至少可以避免央行大幅调高利率，而浮动利率也随之大涨、并导致自己出现财务紧张的状况。

不过，报告也指出，全球经济也可能出现二次衰退，迫使央行无法加息，而固定按揭利率也出现走低的情况。

加国无忧 51.CA

http://ca.news.finance.yahoo.com/s/23102009/2/biz-finance-bmo-study-says-variable-rate-mortgages-better-deal.html