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jenny.lee.zhang@gmail.com. 请把您的电话和您需要了解的情况告诉我，我会尽快跟您联系。

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3、对经济形势的研判：2007年时，加拿大楼市股市都很火，所以通胀率就较高。大家的资产账面价值较高时，自然出手就阔绰，物价就会上涨，抬高消费物价指数，导致存款和贷款利率都不断提高。所有国家的经验和教训都说明一点，股市和楼市同时上涨的时候就是出现泡沫的时候，所以，虽然当时大家看不清利率还会涨多少，但有一点可以肯定——泡沫一定破灭，只是时间早晚问题。加拿大的浮动利率大多是3-5年期的，一个国家的经济泡沫能持续3-5年吗？所以，2007选择浮动利率的人应该是对经济有一定研判的人，当然，肯定也有人是蒙对了。再来看一下目前的情况：2009年2月底，加拿大央行的贴现息已经降到1%了，相应的商业银行P降到了3%。目前，美国最狠，联储贴现率降到了0，即，商业银行向美联储借贷隔夜款，可以不给利息。根据目前加拿大的通缩和失业率情况，加拿大央行在最近的3月议息会议上将贴现率将为0.5%。从央行目前的处境上看，降息这种手段已经用到极致了，已经无处可降。从商业银行以往的表现看，央行不降息，商业银行一定不会主动降息的。因此，3月份有可能是本轮降息的最后一次，而且空间非常有限。P降到谷底之后，什么时候会涨呢？据笔者保守的估计，只要政府的救市资金到位，P就会上涨，因为这些资金要么来自发行国债，要么是印钞票，这两种办法都是通货膨胀的催化剂。判断法则3：当P下降空间有限，上升空间无限的时候，一定不要选择浮动利率。P是否上涨与通货膨胀情况成正比。

与美国相比，加拿大的浮动利率住房贷款产品存在一些不足，对借款人缺少保护。因此，在加拿大一定要慎重选择浮动利率。我们来看一个美国商业银行浮动利率贷款标价的例子：

Mortgage: 5/1 ARM（adjustable rate mortgage）：浮动利率贷款，5年期，利率每一年浮动一次。（注：美国将浮动利率称为“adjustable”，加拿大是“variable” ；加拿大的浮动利率通常是每月变化，而美国通常是每年）。

5% initial rate 初始利率为5%

Index: 1-year TCM index: 浮动利率参照指标为1年期美国国债指数。

Index at closing:7% 贷款发放时，国债指数为7%

Margin: 2.75%: 利差为2.75%，因为美国大多数银行选择以国债指数作为参照，浮动贷款利率通常为指数加上一个利差，几乎没有减掉一个利差的情况，所以利差前面不带正负号，默认为加。

2/6 cap: 每年调整后利率不得高于原利率加2%；整个贷款期内（如，5年内）最高利率不超过初始利率加6%。按照此例，这比贷款利率的最高限为11%。2被称为，annual cap年度上限；6被称为live cap贷款期内上限。

与美国的产品相比，加拿大的浮动利率产品没有cap，即，没有上限。所以，加拿大的银行看似保守，但实际上非常贪婪。当利率涨到月供款中全部金额超过应付利息时，银行会要求增加月供额，或调整amortization长度，或要求提前偿还。

总之，在选择浮动利率住房贷款时要慎重，最好咨询专家意见。难的是该听谁的意见。建议大家在给经纪打电话的时候不要总是只问一个问题：“你的最低利率是多少？”你这样问很可能拿到的是一个错误类型贷款的最低利率。买房，贷款都是大事，不是买菜，问个最低价就买。多在网上看看，和朋友聊聊，参考一下过来人的经验。最重要的是自己学习一些基本的概念，关心时事，这样才会不盲从，正确判断应该采纳谁的意见。